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マイホームを安く手に入れる!中古を買ってリノベーション!

 


f:id:kintaG:20190514001058p:plain Oberholster VenitaによるPixabayからの画像                                     
 

東京でマイホームを探して早5年。

 

私も妻も田舎育ちでマンションには抵抗あり、なかなか良い物件と出会えず(というより始めは高望みしすぎでした。反省。。。)、東京で持ち家を持つのは半ばあきらめていたところ、納得のいく中古物件と出会えることができ、リノベーションしましたので、紹介したいと思います。

 

マイホームの条件

 

①都内23区

②延床面積は30坪(約100㎡)以上

③駅徒歩15分以内

④敷地30坪以上

⑤3LDK以上

⑥駐車場あり

⑦予算は土地+建物で6,000万

⑧南向き

⑨日当たりが良い

⑩お風呂、トイレはリビングと同じ階

⑪2階建て(3階は嫌×)

⑫リビングは1階

 

はっきり言って上記条件はかなり厳しいです。

 

だって探しているエリアの土地の単価は150~200万/坪。

 

150万/坪としても30坪で4,500万円。

 

残った1,500万円で延床30坪を建てようとすると50万/坪。

 

まず大手ハウスメーカーは無理ですね。大体80~120万/坪。

 

安さを売りにしているタマホーム、アイダ設計、飯田ホームあたりなら建てられるかもしれませんが、ちょっとチープな仕様になるので嫌でした。

 

 

 良い物件を手に入れるために

納得いく物件があったら、すぐに購入

SUUMO、HOME’Sなど最近では携帯アプリで簡単に物件検索ができます。

これらの検索アプリは掲載物件数も多く、多くの方が使っているかと思います。

 

しかし、掲載されている物件は売れ残り物件が多く、正直良い物件とは言えません。

 

良い物件は新着で掲載されて1~2週間もしないうちに、売れてしまうことが多いです。

 

実際に私も2度ほど良い物件に出会えたのですが、いずれも掲載後1週間たってから申し込んだので先着がいたため、購入することが出来ませんでした。

 

それだけ皆さんの周りにはライバルが多いという事です。

 

特にこういう物件は早いもの勝ちです。早く内見に行って、早く購入意思を出したものが購入資格を得るので、見つけたらすぐに不動産屋にTELしましょう。

 

希望エリアの相場感をリサーチしておく

すぐに購入しろといっても、高値掴みはしたくないですよね。

 

いち早く判断するために、まずは希望エリアの相場感を知っておきましょう。

 

まずSUUMO、HOME’Sなどで希望エリアの物件を見ておきます。

 

そうすると大体このエリアの土地は駅徒歩10分で150万円/坪くらいだなとか、いうのが分かります。

 

そして新着物件が出たときに駅徒歩8分で土地が150万/坪だとすると、駅徒歩時間が少ないのに土地単価は同じなので、この物件は割安だと判断できます。

 

逆に駅徒歩15分で150万円/坪だとすると割高になります。

 

こういった情報をもっておくことで、この物件は割安/割高というのを素早く判断することが出来ます。

 

 

自分の購入予算を明確にする

f:id:kintaG:20190514002426j:plain住宅の購入をするうえで、一番重要なのは予算です。

 

大抵の人は住宅ローンを組むと思いますが、そもそも自分がいくらくらい借りれるのか、そして借りた場合の月々の返済額は無理のない額かというのを知っておきましょう。

 

ちなみに適正な返済額は年収の25%以内が目安です。

 

年収が600万の人なら 600万×25%÷12か月=12.5万円/月が返済額の目安です。

 

また同じ借入額でも銀行、住宅ローンの種類、年数によって返済額は大きく変わってきます。

 

『例えば金利が低いとされているネット銀行の大手、じぶん銀行で5,000万を35年ローンで借りる場合』

 

・変動金利 0.457%、35年、元利均等返済、ボーナス払いなし

 毎月返済額 128,844円 総返済額 54,114,586円

・固定金利 35年固定 2.22%、元利均等返済、ボーナスなし

 毎月返済額 171,332円 総返済額 71,959,260円

 

毎月返済額で42,488円、総返済額で17,844,674円もの差が出ます。

 

どこの銀行でどのタイプのローンを組むかはしっかりと把握しておきましょう。

 

ローンの仮審査はどの銀行も無償でやってくれるので、まずは適当な物件をもとに仮審査をしてもらうとよいです。

 

希望条件の優先順位をつけておく

自分の希望条件をすべて満足する物件に出会うのは、ほぼ不可能といってよいでしょう。

 

なので希望条件には事前に優先順位をつけておきましょう。

 

ちなみに僕の場合は冒頭で書いた条件の番号順が優先順でした。

 

⑧南向き、⑨日当たりだけは、満たすことはできませんでしたが、それ以外は満たしていたので購入に踏み切りました。

 

 

新築か中古か

f:id:kintaG:20190514002146j:plainマイホームといえば新築戸建!ですよね。

 

新築戸建てといっても注文住宅と建売住宅の2種類があり、注文住宅は費用が高くなります。

 

注文住宅・・・自分の好きな間取り、部屋数、仕様を決められるが高い。

建売住宅・・・ハウスメーカーが間取り、部屋数、仕様を決めて、建築したあとに販売するもの。大量購買した設備、建材を使用するため、注文住宅よりは割安。

 

ざっくり、こんな感じですね。

 

僕の希望エリアの場合は注文住宅だと明らかに予算オーバーするため、注文住宅は断念。。。

 

建売住宅か中古住宅かの2択に絞りました。

 

中古を買うのであれば、リノベーションが必要になるので、建売住宅6,000万に対して

中古住宅は4,500万(1,500万はリノベーションのために確保)で物件を探すことに。

 

購入物件

僕が探していたエリアは土地の単価が120~150万/坪でした。

 

物件との出会いは急にやってきます。

 

何気なく手に取った朝刊のチラシに

 

駅徒歩9分、敷地面積50坪、建物面積40坪、築35年、4,500万円!

 

という文字が入ってました。

 

木造住宅の法定耐用年数は22年ですから、この物件の建物価値はほぼゼロで土地の値段になります。

 

※ここでいう法定耐用年数は減価償却に使っている年数であり、実際の耐用年数とは異なります。

 

そうすると4,500万円÷50坪=90万円/坪となり。

周辺の相場の120~150万円/坪よりは明らかに割安です。

 

すぐに電話し、その日のうちに内見に行きました。

 

敷地南側は隣接している住宅が近く日当たりが悪いのは残念でしたが、

東側は日当たりがよいのと、2Fは全体的に日当たりがよく、

冒頭で述べた希望条件をほぼクリアしていたので、南側の日当たり分を

マイナス要素として加味しても90万/坪は安いと思ったので、

購入に踏み切りました。

 

 

中古の魅力

中古というとボロい、汚いというイメージがありますが、リノベーションを行えば実はとてもお得に家を手に入れることが出来ます。

 

新築の場合、新築プレミアムというのがあり、価格の10%~15%がこれに相当します。

 

新築プレミアムは何かというとハウスメーカーが家を販売するための広告費や営業費がここに含まれているのです。

 

なので6,000万円の家を購入しても、あなたが1年でも住めばその価値は5,400万円になるということです。

 

それに対して中古住宅はこのプレミアム部分は入ってませんので、本来の物件価格で購入することが出来ます。

 

また、内装をすべて撤去してやり替えることで、新築と同様の空間を得ることもできます。

 

玄関、階段の位置などを変えると費用は大きく掛かりますが、部屋の間取りを変えたりする程度であれば安価にできます。

 

キッチン、お風呂、洗面台、フローリング、クロスなど自分で決めることもできるので、注文住宅のような気分を味わえます。

 

極力使えるものは使うことで、エコでもあります。

 

日本ではスクラップ&ビルドが主流ですが、海外は中古の建物をより長く使うという文化があります。

 

アメリカやイギリスでも100年近く使っているアパートはざらにありますよね。

 

それだけ世界では物を大切に使うという文化があるのです。

 

皆さんも是非、中古物件を活用してください。

 

僕がリノベーションをした経験は別の記事で書きたいと思いますので、そちらも是非ご覧ください。

 

検索媒体は何が良いか

不動産屋、ネットアプリなど物件を探すうえでは様々な方法があります。

 

僕がよくハウスメーカーの方から言われたのは、

「SUUMO、HOME’Sは売れ残りばかり。地元の不動産屋さんから情報を仕入れましょう」

という事でした。

 

どういうことかというと地元の不動産屋さんは地主との繋がりが多いので、売却物件の情報がたくさん入ってくるのと、利益率よりも早く売ってしまいたいというのが強いので、ネットに掲示する前に、まずは購入しそうな客に連絡し、売れそうならすぐに売ってしまうから、というのが理由です。

 

僕もそう思い、地元の不動産屋さんの数軒に通い続けました。

 

しかし、結果から言うと

【SUUMO、HOME’S以上の情報は出てこない】

 です。

 

不動産屋さんに通うのと同時にSUUMO、HOME’Sも随時チェックしてましたが、

不動産屋さんから提示されるのは見たことあるチラシばかりです。

 

ですので僕はネット検索アプリで十分だと思います。