PONCHAN Blog

投資、健康、趣味など思いのままに書いている雑記ブログです

マンションはほぼ長谷工が施工している件

マイホームを探していて気付いたこと。

 

それはマンションはほぼ長谷工が施工しているではないか!

 

野村不動産の「プラウド」、大和ハウスの「プレミスト」、阪急阪神不動産の「ジオ」などなど、見学に行くマンションは長谷工ばかり。。。

 

別に悪いわけじゃないのだけど、結局同じ会社が造っているのであれば、品質はたいして変わらないなぁと。

 

違うのは仕上の部材くらいか。

 

それにしても長谷工の施工比率はすごく高い。

 

長谷工とは?

正式名称は長谷工コーポレーション。

 

2000年頃に債務超過となり倒産しかけましたが、マンション専門へと方向転換し、今では見事に再建しています。

 

2019年3月決算では売上高8,910億円、営業益984億、営業利益率11%と好業績を出しています。

 

準大手ゼネコンといわれる、戸田建設でも売上高は約5,000億円ですから、大きく引き離し、スーパーゼネコンへ追いつこうという勢いです。

 

また売上高もさることながら、営業利益率11%は建設業界ではすごいことです。

 

上場しているスーパーゼネコン4社の2019年3月期の営業利益率は清水建設7.8%、大成建設9.3%、鹿島建設7.2%、大林組7.6%ですから、4社を大きく引き離す利益率となっています。

 

なぜ長谷工は復活したか?

それは前述したとおり、マンションに特化したからです。

 

他のゼネコンはマンションの施工はあまりしたがりません。

 

なぜなら利益率が低いうえ、アフターフォローに手間がかかるからです。

 

というのも事務所ビルや、商業施設などであればオーナーは1人です。そのオーナーを満足されられれば良いだけなのですが、マンションは戸数の分だけオーナーがいます。

 

200戸のマンションならオーナーは200人いるわけです。少しクロスが剥がれただけでも文句を言ってくる人や、補償を求める人もいる。

 

引渡してから5,6年経ってから文句を言ってくる人もいる。

 

オーナーが多いだけでなく、アフターフォローの期間も長くなり、対応が大変なため、

マンションは手間がかかるのです。

 

そんな中、長谷工は他のゼネコンが嫌がるマンションにあえて特化し、仕事をたくさん受注してきたのです。

 

そして施工方法を徹底して標準化し、納期短縮・コスト削減を実施してます。

 

マンションは基本同じつくりをしているので、10F建てのマンションなら1F~10Fはほぼ同じの間取りで上がっていくため、標準化しやすいという特色があり、そこを上手くついてきていると思います。

 

長谷工の施工物件

長谷工のHPから東京23区のマンションを検索してみます。(2019年6月)

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 たくさんの物件を建設してますね。

各物件の売主(デベロッパー)は下記のとおり。

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大手デベロッパーは大体入ってますね。

最近は五輪特需でゼネコンも忙しく、なかなか受注してくれないというのも重なり、マンション建設は長谷工に集中していると考えられます。

 

そしてこれらの物件、販売代理はほぼ全て長谷工アーベストという長谷工のグループ会社が行っているんですね。

 

なので売主は土地を買って建てる代金を払えば、あとは全部長谷工がやってくれるのです。

 

自分たちで販売しなくてもよいので、人員削減にもなります。

 

人材が不足していくなか、こういったモデルは重宝されていくのでしょう。

 

長谷工のメリット

・マンション建設には長けているので施工品質は安心できる。

・アフターフォローがしっかりしている。

・長谷工アーベストはほぼ全ての販売代理をしているので、各物件の特徴(良し悪し)をよく教えてくれる。

 

 

長谷工のデメリット

・施工品質が安心できる反面、何か問題が起きると芋ずる式に出てくる。

・設計も長谷工が行っていることが多いので、建物仕様に長谷工の思想が入りやすい。

 →付加価値をつけたマンションより、売れやすいマンションになりやすい。

  結果、同じようなマンションが増える。

・設計、施工、販売費用も含まれるため、価格が高くなりやすい。

 

まとめ

・長谷工はマンション建設に特化した会社

・ゼネコンの規模としてはスーパーゼネコン以下、準大手以上

・大手デベロッパーのマンションはだいたい長谷工。

・長谷工は設計施工だけでなく、販売もしている。

・経験豊富な会社なので、施工品質・アフタフォローも期待できる反面、問題があると芋ずる式に出てくる可能性もあり。

 

 

 

 

夏場のおむつかぶれには注意!医者が勧めるメーカーがあった。

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最近、1才になる息子のお尻に赤いぶつぶつが出てきて、さらには痒いのか、掻きむしって血だらけになってます。

 

本人はニコニコしてますが、親は心配ですよね。。

 

そこで皮膚科に行って診てもらいました。

 

原因は・・・おむつかぶれ!

 

先生に「どこのメーカーのおむつを使ってますか?」と聞かれ「ゲンキです。」というと「あーやっぱり。。」と言われました。

 

どうやらゲンキは吸水性があまりよくなく、蒸れやすい傾向にあるようです。

 

我が家では楽天で安く買えるのでいつもゲンキを買っており、これまでも問題なかったのですが、夏場には適して無いようです。

 

看護婦さんが奥からおむつを何種類か出してきて、「触ってごらん。全然違うから」というので触らせてもらうと、ゲンキ、マミーポコはなんか薄っぺらい感じ、メリーズ、パンパース(高級版)はふわふわしてる、パンパース(通常版)はその間という感じでしょうか。

 

先生からは「安いのもいいけど、この時期くらいはいいものを使ってあげて」と言われ、安さだけで選んでいたことを反省。

 

皮膚科でこれだけおむつの種類を用意してあるという事は、おそらく同じ症状で来院する赤ちゃんも多いのでしょう。

 

お医者さんのおむつランクと値段はこんな感じ

(Lサイズ、パンツ、参考:楽天NetBabyWorld(ネットベビー)

 

パンパース(高級版)  ◎   

3パック(46枚/パック) で5,000円

メリーズ        〇          

3パック(44枚/パック) で4,000円

パンパース(通常版)  △   

3パック(58枚/パック) で4,600円

ムーニー        △          

4パック(44枚/パック)  で5,100円

グーン         △   

3パック(68枚/パック)  で4,900円

ゲンキ        ×   

3パック(44枚/パック) で3,500円~3,700円 

マミーポコ      ×   

4パック(44枚/パック) で4,000円

 

今後、我が家ではパンパース(高級版)かメリーズを使うことに決めました。

 

といっても夏場だけです。

 

それ以外の季節はこれまでも問題なく使えていたので、これまで通り価格重視で行こうかと思います。

 

ちなみにお医者さんには炎症を抑える薬とカビを抑える薬を処方してもらい、治療中です。

 

中古を買ってリノベーション!私が実践した工事費を安く抑える方法を教えます!

首都圏ではバブル期を超える不動産価格の高騰がおきています。

 

新築の価格が高くて買えないため、近年では中古物件の成約数が新築を超えました。

 

私も中古戸建を買った中の一人です。

 

今回はリノベーション工事費用を抑えるために私が行ったことを紹介していきます。

 

物件を手に入れる方法については別記事で書いておりますので、こちらも是非参照ください。

 

 

www.kinya-g.com

 

 

リノベーション費用を抑えるために

見積は3社以上からとる

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リノベーションはまず、工事業者を決めるところから始まります。

 

この会社のコンセプトが好き!とか、どうしてもこの大手業者でやってもらいたいというのがあれば別ですが、見積は必ず3社以上からとりましょう!

 

可能であれば5社くらいが理想ですね。

 

会社の規模としては大手、中堅、地元業者がそれぞれ1社づつ入るくらいがいいと思います。

 

1社からしか見積を取らないというのは価格は業者の言いなりになってしまうので、絶対にNGです。

 

一般的に言われる会社規模別の特徴は下記です。 

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大手はやはり会社としての仕組みがしっかりしている分、品質・保証などが手厚くなってますが、やはりネックなのは価格です。

 

工事に携わる人間だけでなく、設計・調達・営業など人員が多い分、それだけ価格に反映されます。

 

その反面、地元業者の価格の安さはやはり魅力的ですし、品質の良い業者もたくさんいますので、そういう業者を見つけるのが、リノベーションを成功させる秘訣ともいえるでしょう。

 

ざっと系列ごとに業者をリストアップしましたので、参考にしてください。
可能なら各ジャンルから1社ずつ取るのがよいでしょう。

 

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大手ハウスメーカー系は戸建住宅建設もやっているので、工事のノウハウもたくさんありますし、工事後の保証などもしっかりしているので安心できる反面、コストは高くなります。

家電量販店系は価格は安いです。特に家電メーカーとの繋がりがあるので、キッチン・トイレ・UBなど設備機器の調達では安さを発揮します。

リフォームと合わせてエアコン・テレビ・洗濯機などの家電も買えば割引も大きくなるというメリットもあります。

近年、家電量販店はリフォーム事業に力を入れており、2018年のリフォーム売上高TOP10にエディオンが入っているほどです。

ホームセンター・スーパー系も価格は安いです。またキッチンなどもプライベートブランドのものもあったりしますので、LIXIL・クリナップ・Panasonicなどと比べても価格は抑えられております。

最後に地元業者です。リフォームを行う場所の近くで展開しているところを探しましょう。どこに頼めばよいかわからない場合はリフォーム業者検索サイトがありますので、活用してみてください。

ただ地元業者は価格は安いですが、会社のバックアップが弱いので、不具合が起こった時が心配です。口コミ、実績の多さなどをしっかり確認しましょう。

 

一番重要なのは見積依頼で現地にきた担当者の対応です。依頼に対して迅速な対応してくれるか、質問への受け答えは的確か、丁寧な態度かなどをみましょう。


リフォームは引き渡して終わりではありません。住み始めてからも不具合など発生したら対応してもらう必要があるので、信頼できる業者選びを心がけましょう。


業者を探すのが面倒という方はリフォーム業者への一括依頼サイトなどもあるので、活用しましょう!

 

<見積比較サイト>

リフォーム比較プロで見積もり比較

ホームプロ

リノベる


どうせ依頼するならハピタスなどのポイントサイト経由でポイントも貰いましょう。

 

 自分で調達できる物は自分で購入

工事金額は大きく分けて材料費、労務費の2つから構成されています。

 

材料費は床材、クロスなど材料そのものにかかる費用、労務費はそれを設置する職人さんのお給料です。

 

通常はリフォーム業者が材料を手配し、それを職人さんに設置するよう指示して施工するのですが、リフォーム業者が手配するとそこにリフォーム業者の経費が乗っかってきて高くなりがちです。

 

そこで材料は施主支給という形にし、自分で手配することでリフォーム業者の経費を節約することが出来ます。

 

実際に楽天やアマゾンなどで購入できるものもたくさんありますので、できる限り自分で手配しましょう。

 

今回は私が実際に自分で調達したものを下記していきます。

 

①トイレ便器

【業者見積】TOTOピュアレスト(¥135,000) → 【楽天で購入】PanasonicアラウーノSⅡ(¥75,000)

▲¥60,000×2=▲¥120,000

 

②ホスクリン

【業者見積】(¥25,000) → 【楽天で購入】(¥19,000)

▲¥6,000×2=▲¥12,000

 

③タオル掛け

【業者見積】(¥6,000) → 【楽天で購入】(¥2,500)

▲¥3,500×2=▲¥7.000

 

④カーテンレール

【業者見積】(¥7,500) → 【楽天で購入】(¥2,500)

▲¥5,000×6=▲¥30,000

 

合計で▲¥169,000となりました。

 

ここで注意しなければいけない点が2つあります。

1) 工事の進捗に合わせて納入する。

 工事予定よりも早く入れると置き場に困りますし、遅くなると後に控えている工事も

遅れるため、工事全体の工期が延びます。

納入時期は施工業者としっかり打ち合わせしましょう。

 

2) 自分で調達するものは契約前に合意しておく

 我々が自分で調達することによって、工事業者は売り上げと利益が減るので嬉しくはありません。契約後に変更すると契約金額も下がり、あまりいい顔はしないので、契約前に合意しておきましょう。

 

 

 後から施工できるものは別業者へ依頼

 

リフォーム業者はそれぞれ得意分野があります。

 

例えばパナホームならPanasonic製の建材が安く手に入りますし、家電量販店ならガス給湯やエコキュートなどが安く手に入ります。

 

大手ハウスメーカーなら大量購買をするので汎用品のキッチン・UB・洗面などが安く入ったりします。

 

しかしながら得意分野でない工種・製品に関しては極端に金額が高くなったりします。

 

そこで金額が高いもので後から設置できるようなものは、別の業者にお願いすること考えましょう!

 

私の場合は、下記を別業者に依頼しました。

 

①畳(6畳)

 【業者見積】¥150,000 → 【地元の畳屋】¥100,000

  ▲¥50,000

②エコキュート

 【業者見積】¥980,000 → 【エディオン】¥530,000

  ▲¥450,000

 

エコキュートは大きいですね。この2つだけで▲¥500,000

 

正直どうなればこの価格差になるのか信じられません。

 

リフォーム業者の言い値になりがちなので、この辺はよく検討しましょう!

 価格交渉

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できるだけ減額項目を決めた後は、最後の価格交渉です。

 

価格交渉は2STEPでいいと僕は思ってます。

1)  「競争相手といい勝負なので、もう少し下げられないか」とお願いする。

  断トツに安い1社があったとしても、その業者には競合相手がいることは伝えましょう。

 

2) 1)で値下げに応じてきても来なくても、「●●円ならお宅に決める」と伝える。

  正直これは結構ききます。

  業者からすれば値下げすれば確実に契約できる訳ですから、真剣に検討してくれます。

  但し、あまりに大きい値下げ金額だと、流石に応じてはくれないので、3~5%くらいが良いかと思います。

 

2)’ 2)でも値下げをしてくれない場合は値下げではなくオプションを追加してもらう。

  施工業者からすると値下げは売上が下がるので、基本したくありません。

  しかし、オプションの追加であれば無料で応じてくれることもあります。

  

  30万円の値引きより、30万円のオプションを無料で行うほうが業者にとっては良いのです。

 

  実際にうちの場合は、玄関収納とキッチンのグレードアップ(計40万円)を無料で実施してもらいました。

  

 

私の工事見積結果(参考)

競争見積結果

 私の場合は5社から見積を取りました。

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見積結果

※大手(S不動産)は明細がないため、工事費は最後にまとめて入れてます。

 

 

意外にも安いであろうと想定していた地元業者が大手並みの金額だったことには驚きです。

 

よくよく聞くと今回、耐震補強工事をしたのですが、地元業者は社内に設計者がおらず外注になるため、その分高くなるとのことでした。

 

さらにうちの家は窓が多く、全てやり替える見積もりにしていたのですが、新規窓の調達には地元業者は弱いようです。

 

こういったところでは大量に調達できる大手のほうが有利のようですね。

 

しかしまあ、見ていただいたらわかる通り、各項目の金額が業者によってかなりバラつきがあります。

 

こういったところも初心者には査定が難しい要因になっているかもしれません。

 

価格交渉結果

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オプションサービスも入れると単純に200万円ほど下がりました。

 

自分で手配したり、別業者に頼んだり、手間は増えますが、その分安くなりますので、

少しでも節約したいという方は参考にしてください。

 

最後に -リフォーム業者とは良い関係を築きましょう‐

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大抵の方が一生に一度の買い物になると思います。

 

大切な財産、長く住む家ですので、トラブルのない様にリフォーム業者とは良い関係を築きましょう。

 

大金を払っているのだからと横柄な態度を取らず、誠意ある接し方をすることを心がけましょう。

 

相手も人です。偉そうなことや無茶なことばかり言って、相手の機嫌を損ねると思わぬ形で返ってきます。(中には施工不良なんてことも・・・)

 

また、いい関係を築いておけ多少の追加工事でもサービスで行ってくれたりもします。

 

工事中たまには現場に行って、職人さん達に飲み物の差し入れをするのもよいでしょう。

 

ちょっとした心配りが良い家を作ることにもなります。

 

 

 

 

もし、見積査定の方法が分からない、教えてほしいという方がいらっしゃれば出来る限り協力します。

 

コメント欄まで連絡ください。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

マイホームを安く手に入れる!中古を買ってリノベーション!

 


f:id:kintaG:20190514001058p:plain Oberholster VenitaによるPixabayからの画像                                     
 

東京でマイホームを探して早5年。

 

私も妻も田舎育ちでマンションには抵抗あり、なかなか良い物件と出会えず(というより始めは高望みしすぎでした。反省。。。)、東京で持ち家を持つのは半ばあきらめていたところ、納得のいく中古物件と出会えることができ、リノベーションしましたので、紹介したいと思います。

 

マイホームの条件

 

①都内23区

②延床面積は30坪(約100㎡)以上

③駅徒歩15分以内

④敷地30坪以上

⑤3LDK以上

⑥駐車場あり

⑦予算は土地+建物で6,000万

⑧南向き

⑨日当たりが良い

⑩お風呂、トイレはリビングと同じ階

⑪2階建て(3階は嫌×)

⑫リビングは1階

 

はっきり言って上記条件はかなり厳しいです。

 

だって探しているエリアの土地の単価は150~200万/坪。

 

150万/坪としても30坪で4,500万円。

 

残った1,500万円で延床30坪を建てようとすると50万/坪。

 

まず大手ハウスメーカーは無理ですね。大体80~120万/坪。

 

安さを売りにしているタマホーム、アイダ設計、飯田ホームあたりなら建てられるかもしれませんが、ちょっとチープな仕様になるので嫌でした。

 

 

 良い物件を手に入れるために

納得いく物件があったら、すぐに購入

SUUMO、HOME’Sなど最近では携帯アプリで簡単に物件検索ができます。

これらの検索アプリは掲載物件数も多く、多くの方が使っているかと思います。

 

しかし、掲載されている物件は売れ残り物件が多く、正直良い物件とは言えません。

 

良い物件は新着で掲載されて1~2週間もしないうちに、売れてしまうことが多いです。

 

実際に私も2度ほど良い物件に出会えたのですが、いずれも掲載後1週間たってから申し込んだので先着がいたため、購入することが出来ませんでした。

 

それだけ皆さんの周りにはライバルが多いという事です。

 

特にこういう物件は早いもの勝ちです。早く内見に行って、早く購入意思を出したものが購入資格を得るので、見つけたらすぐに不動産屋にTELしましょう。

 

希望エリアの相場感をリサーチしておく

すぐに購入しろといっても、高値掴みはしたくないですよね。

 

いち早く判断するために、まずは希望エリアの相場感を知っておきましょう。

 

まずSUUMO、HOME’Sなどで希望エリアの物件を見ておきます。

 

そうすると大体このエリアの土地は駅徒歩10分で150万円/坪くらいだなとか、いうのが分かります。

 

そして新着物件が出たときに駅徒歩8分で土地が150万/坪だとすると、駅徒歩時間が少ないのに土地単価は同じなので、この物件は割安だと判断できます。

 

逆に駅徒歩15分で150万円/坪だとすると割高になります。

 

こういった情報をもっておくことで、この物件は割安/割高というのを素早く判断することが出来ます。

 

 

自分の購入予算を明確にする

f:id:kintaG:20190514002426j:plain住宅の購入をするうえで、一番重要なのは予算です。

 

大抵の人は住宅ローンを組むと思いますが、そもそも自分がいくらくらい借りれるのか、そして借りた場合の月々の返済額は無理のない額かというのを知っておきましょう。

 

ちなみに適正な返済額は年収の25%以内が目安です。

 

年収が600万の人なら 600万×25%÷12か月=12.5万円/月が返済額の目安です。

 

また同じ借入額でも銀行、住宅ローンの種類、年数によって返済額は大きく変わってきます。

 

『例えば金利が低いとされているネット銀行の大手、じぶん銀行で5,000万を35年ローンで借りる場合』

 

・変動金利 0.457%、35年、元利均等返済、ボーナス払いなし

 毎月返済額 128,844円 総返済額 54,114,586円

・固定金利 35年固定 2.22%、元利均等返済、ボーナスなし

 毎月返済額 171,332円 総返済額 71,959,260円

 

毎月返済額で42,488円、総返済額で17,844,674円もの差が出ます。

 

どこの銀行でどのタイプのローンを組むかはしっかりと把握しておきましょう。

 

ローンの仮審査はどの銀行も無償でやってくれるので、まずは適当な物件をもとに仮審査をしてもらうとよいです。

 

希望条件の優先順位をつけておく

自分の希望条件をすべて満足する物件に出会うのは、ほぼ不可能といってよいでしょう。

 

なので希望条件には事前に優先順位をつけておきましょう。

 

ちなみに僕の場合は冒頭で書いた条件の番号順が優先順でした。

 

⑧南向き、⑨日当たりだけは、満たすことはできませんでしたが、それ以外は満たしていたので購入に踏み切りました。

 

 

新築か中古か

f:id:kintaG:20190514002146j:plainマイホームといえば新築戸建!ですよね。

 

新築戸建てといっても注文住宅と建売住宅の2種類があり、注文住宅は費用が高くなります。

 

注文住宅・・・自分の好きな間取り、部屋数、仕様を決められるが高い。

建売住宅・・・ハウスメーカーが間取り、部屋数、仕様を決めて、建築したあとに販売するもの。大量購買した設備、建材を使用するため、注文住宅よりは割安。

 

ざっくり、こんな感じですね。

 

僕の希望エリアの場合は注文住宅だと明らかに予算オーバーするため、注文住宅は断念。。。

 

建売住宅か中古住宅かの2択に絞りました。

 

中古を買うのであれば、リノベーションが必要になるので、建売住宅6,000万に対して

中古住宅は4,500万(1,500万はリノベーションのために確保)で物件を探すことに。

 

購入物件

僕が探していたエリアは土地の単価が120~150万/坪でした。

 

物件との出会いは急にやってきます。

 

何気なく手に取った朝刊のチラシに

 

駅徒歩9分、敷地面積50坪、建物面積40坪、築35年、4,500万円!

 

という文字が入ってました。

 

木造住宅の法定耐用年数は22年ですから、この物件の建物価値はほぼゼロで土地の値段になります。

 

※ここでいう法定耐用年数は減価償却に使っている年数であり、実際の耐用年数とは異なります。

 

そうすると4,500万円÷50坪=90万円/坪となり。

周辺の相場の120~150万円/坪よりは明らかに割安です。

 

すぐに電話し、その日のうちに内見に行きました。

 

敷地南側は隣接している住宅が近く日当たりが悪いのは残念でしたが、

東側は日当たりがよいのと、2Fは全体的に日当たりがよく、

冒頭で述べた希望条件をほぼクリアしていたので、南側の日当たり分を

マイナス要素として加味しても90万/坪は安いと思ったので、

購入に踏み切りました。

 

 

中古の魅力

中古というとボロい、汚いというイメージがありますが、リノベーションを行えば実はとてもお得に家を手に入れることが出来ます。

 

新築の場合、新築プレミアムというのがあり、価格の10%~15%がこれに相当します。

 

新築プレミアムは何かというとハウスメーカーが家を販売するための広告費や営業費がここに含まれているのです。

 

なので6,000万円の家を購入しても、あなたが1年でも住めばその価値は5,400万円になるということです。

 

それに対して中古住宅はこのプレミアム部分は入ってませんので、本来の物件価格で購入することが出来ます。

 

また、内装をすべて撤去してやり替えることで、新築と同様の空間を得ることもできます。

 

玄関、階段の位置などを変えると費用は大きく掛かりますが、部屋の間取りを変えたりする程度であれば安価にできます。

 

キッチン、お風呂、洗面台、フローリング、クロスなど自分で決めることもできるので、注文住宅のような気分を味わえます。

 

極力使えるものは使うことで、エコでもあります。

 

日本ではスクラップ&ビルドが主流ですが、海外は中古の建物をより長く使うという文化があります。

 

アメリカやイギリスでも100年近く使っているアパートはざらにありますよね。

 

それだけ世界では物を大切に使うという文化があるのです。

 

皆さんも是非、中古物件を活用してください。

 

僕がリノベーションをした経験は別の記事で書きたいと思いますので、そちらも是非ご覧ください。

 

検索媒体は何が良いか

不動産屋、ネットアプリなど物件を探すうえでは様々な方法があります。

 

僕がよくハウスメーカーの方から言われたのは、

「SUUMO、HOME’Sは売れ残りばかり。地元の不動産屋さんから情報を仕入れましょう」

という事でした。

 

どういうことかというと地元の不動産屋さんは地主との繋がりが多いので、売却物件の情報がたくさん入ってくるのと、利益率よりも早く売ってしまいたいというのが強いので、ネットに掲示する前に、まずは購入しそうな客に連絡し、売れそうならすぐに売ってしまうから、というのが理由です。

 

僕もそう思い、地元の不動産屋さんの数軒に通い続けました。

 

しかし、結果から言うと

【SUUMO、HOME’S以上の情報は出てこない】

 です。

 

不動産屋さんに通うのと同時にSUUMO、HOME’Sも随時チェックしてましたが、

不動産屋さんから提示されるのは見たことあるチラシばかりです。

 

ですので僕はネット検索アプリで十分だと思います。

 

 

 

 

 

ポイントサイトでJAL/ANAマイルを効率よく貯める! ーハピタス編ー

陸マイラーではおなじみのポイントサイト。

今回はハピタスで効率よくマイルをためる方法を紹介していきます。

 

 【前提条件】少額ポイント案件はやってはいけない

まずマイルを貯めるうえで注意しなければいけないのは、アンケート回答のような少額の案件を必死になってやってはいけないという事です。

 

例えば18年12月現在でいうと下記のような案件があります。

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ハピタス3分間アンケートで5pt。。。

 

時給に換算すると5pt×20のたった100ptにしかなりません。

 

こんなことは時間の無駄でしかないので、絶対にやめましょう。

 

その分、ブログを書いたり、本を読んだり、お金を貯めるために必要な知識・スキルを磨いたほうがよっぽどよいです。

 

 

高額案件のみを狙う

 

ハピタスにはを1回で10,000pt以上を稼ぐことのできる案件がたくさんあります。

 

時期によってキャンペーンでポイントUPなんてものもあるので、活用しながら効率よく貯めていきましょう。

 

クレジットカード発行で貯める

簡単で手っ取り早いのがクレジットカードを発行して貯める案件です。

 

クレジットカードの場合は時期によってポイントUPを行っているので、獲得数の多い時期を見計らって発行しましょう。

 

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上記のような感じでカードを発行するだけで8,000ptも貰えます。

 

中には15,000pt近くもらえるのもあります。

 

ここで注意しなければならないのが2つ。

 

クレジットカードには年会費がかかるものがある

楽天カードのように利用者を増やす目的で発行されているものは年会費無料のものが多いですが、百貨店系のようなカードは年会費がかかります。

 

あまり発行しすぎると年会費ビンボーになりますので、ポイントGETしたら速やかに退会するようにしましょう。

 

発行しすぎるとローンを組める額が減る。キャッシング枠は0円にしておく

クレジットカードには通常キャッシングサービスが付いています。

 

キャッシング利用可能額=借金できる額なので、これから住宅ローンを組もうと考えている方は銀行から借りられる金額に影響するので注意しましょう。

 

たとえば3,000万円を借りられるだけの能力のある方が、クレジットカードで200万円のキャッシングサービスを付けていると、ローンは3,000万円ー200万円=2,800万円しか借りられません。

 

個人のトータルの借入限度額はある程度決まっていて、住宅ローン審査の際に、車のローンやクレジットカードのキャッシング枠など調査し、差し引いたうえで住宅ローンとしていくら借り入れできるかが決まります。

 

借入可能額ギリギリまでローンを組もうとしている方は注意してください。

 

FX口座開設で貯める

 ポイント獲得によく使われているのが、このFX案件です。

 

FXの場合、口座開設+取引を達成して初めてポイントがもらえます。

 

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SBI FXトレードの場合は口座開設後、30日以内に新規注文で20万通貨以上の取引が完了するのが条件です。

 

例えば1万通貨(買い)+決済1万通貨(売り)=1万通貨取引となるので、これが20回分必要になります。

 

取引で損を出す可能性もあるし、難しいんじゃないかと思われるかもしれませんが、そうでもありません。

 

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アメリカドルの場合スプレッドは0.27銭です。

 

1万通貨を買って、すぐに売った場合は1万×0.27銭=27円の損をするということです。

 

これを20万通貨分ですから▲27円×20回=▲540円となります。

 

540円の損にはなりますが、13,200ptを得られるわけですから、収支としては断然良いと考えられます。

 

また、必要なお金としては1万通貨分の25分の1。アメリカドルの場合ですと、現在の価格で113.26円/$×1万×1/25=45,300円ほど必要になります。

 

少し余裕をみて50,000円を入金し、取引が終われば出金しましょう。

 

不動産投資相談で貯める

 一番ポイントを貰えるのは不動産投資面談です。

 

契約しなければもらえないものもありますが、大抵の場合は面談のみでポイントがもらえます。

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面談は1~1.5時間くらいかかるので、面倒かもしれませんが時給に換算すると40,000pt/1.5時間=26,666pt/時間になりますので、とても良い案件ではないでしょうか。

 

ただし、注意点もあります。

①申し込みには条件がある。

年収400~500万以上、年齢25~49歳未満といった形で会社によって制限をかけてます。面談の際も源泉徴収票を見せる必要もあります。

 

②明らかなポイント狙いは却下される

初めから明らかに話を聞くきもなく、早く終わらせるような態度をとっているとポイント獲得を却下されます。

 

相手も真剣に話をしてくれるのですから、こちらも誠意ある態度で話を聞きましょう。

 

不動産投資自体、悪いものではないので、当然良い案件だと思えば契約してもよいと思います。

 

実際に私も不動産投資をしようと思ってます。

 

③結構な確率で却下される

不動産案件は面談しているのに、なぜか却下される確率が高いです。

 

でも大丈夫。ハピタスには却下された場合に証拠データを提出すれば、再審査してくれるようになってます。

 

『ポイント獲得に関して』という項目があるので、ここから問い合わせをします。

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そして一番重要なのは証拠がいるということ。

 

面談完了後に担当者から「本日は面談ありがとうございました」的なメールが来るので、必ず保存しておきましょう。

 

メールが来ない場合はこちらからお礼のメールを送るとよいでしょう。

 

良識のある担当者なら必ず返信メールが来るはずです。

 

 

通販での物品購入はハピタスを経由する

 楽天やyahooショッピングといった通販サイトで買い物をする場合でも、ハピタスを通すことで各サイト独自のポイントに加えて、ハピタスのポイントがもらえます。

 

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 楽天の場合は買い物額の1%です。年間30万円の買い物をする方であれば、ハピタスを通すことで3,000ポイント(約2,400マイル)は貰えるので是非利用しましょう。

 

僕の場合はまず、楽天の携帯アプリでほしいものを買い物かごに入れておき、ハピタス→楽天サイトで購入手続きだけをします。

 

ここで注意しなければいけないのが、複数の店舗から購入するときは毎回ハピタスのサイトに戻り、1店舗ずつハピタス経由で購入手続きをしなければいけないのです。

 

続けて購入すると2回目以降の買い物にはポイントが付かないので注意です。

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その他にGROUPONなどのサイトもハピタス経由で高ポイントを還元してもらえます。

 

ハピタスポイント→ANAマイルへの交換ルート

ポイントを貯めたらいよいよマイルへの交換です。

2018年4月の改悪によりハピタスからANAマイルへの交換ルートが少々面倒なことになりましたが、紹介していきます。

 

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 計6回の交換を行う必要があり、約81%のマイル交換率になります。

 

2割も減るの?と思いますが、これが現状で一番良い交換ルートになります。

 

楽天→ANAマイルへの直接交換レートは50%ですので、それに比べればよいですし、1マイルは使い道によって1.5円~6円分の価値があるので、1pt=1円で使うよりはマイルにしたほうが僕はよいと思ってます。

 

また、ハピタス→LINEポイントまではスムーズに交換できますが(約1~2週間)、LINE→ANAマイルへの交換は約2カ月くらいかかります。

ハピタスポイント→JALマイルへの交換ルート

 JALは残念ながら52%の交換率にしかなりません。

 

しかしながら.moneyはポイント交換率UPのキャンペーンをしばしば行っているので、

実際はもう少し交換率が上がります。

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その他のポイントやルートについてはポイ探で検索できますので、ぜひ調べてみてください。

 

限度額ギリギリまで納税しよう!ふるさと納税のおすすめ自治体 【2018年11月】

 

2018年も残すところ約1カ月となりました。ふるさと納税をこれからあわてて行おうという方のためにおススメの自治体を紹介していきます。

 

楽天経由でふるさと納税を行うのが一番お得だというのは、過去記事でも書いてますので、参考にしてください。

www.kinya-g.com

  

お得な自治体は総務省が発表してくれている

今年、総務省より過度なもの及び地元と関係のない返礼品は控えるように、また返礼品の金額目安は納税額の3割を目安とするという通達が出ました。

 

これによって多くの自治体が返礼金額の見直しを行っていますが、実はこの3割という金額は絶対従わなければいけないものではなく、反発している自治体も結構あります。

 

その代表例は『泉佐野市』。こちらは大阪府の南に位置する市になりますが、お得な返礼品を続けた結果、全国一の納税金額を集めました。

 

総務省から名指しで改善を求められていますが、市長は見直しには賛成するものの、3割の根拠が曖昧だなどの反論を行い、現時点でもお得な返礼品を続けています。

 

返礼品の額が大きい自治体はこちら ↓

 

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総務省が名指しで改善を要求した自治体と見直し状況はこちら ↓

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 この調査結果より、現時点でのお得な納税先は下記になります。

①岐阜県関市

②滋賀県近江八幡市

③大阪府泉佐野市

④福岡県上毛町

⑤佐賀県唐津市

⑥佐賀県嬉野市

⑦佐賀県基山町

⑧佐賀県みさき町

 

 

 2019年以降は見直しが進むと予想されるので、できるだけ今のうちにお得な返礼品を手に入れましょう!

 

そして同時にポイントサイト経由楽天で納税し、ポイントもお得にもらいましょう!

 

www.kinya-g.com

 

 

 

 

うんこくさい・ドブ臭い口臭を改善!ケア方法を解説!

 

20~30分の一時的な口臭対策なら市販品のデンタルリンスや口臭ケアグッズでもよいですが、根本的に口臭を無くすためのケア方法をここでは紹介していきます。

 

 

唾液は大切にする 

 唾液の抗菌作用 

 

唾液の成分は99.5%が水分ですが、残りの0.5%に様々な成分が含まれ、重要な機能を担っています。 

 

抗菌作用のある成分は10種類ほどありますが、その中でもリゾチームという酵素は細菌の増殖を防ぎます。

 

またラクトフェリンは細菌の発育を防ぐ作用があります。 

 

口臭の発生原因は細菌の増殖によるものなので、唾液は口臭予防に欠かせない存在なのです。 

 

よく噛むほど唾液が出る 

 

これは皆さんご存知だと思いますが、物を食べたり、ガムを噛むと唾液の量は増えます。 

何もしない状態の2~3倍は出ます。

 

食事は1口30回は噛みましょうと言われますが、これは消火にもよいだけでなく、唾液をたくさん出すという点においても効果があります。 

 

この時に発生した唾液をむやみに吐き捨てないことが重要です。 

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酸っぱい食べ物も有効

レモンや梅干しなどの酸っぱい食べ物も唾液を分泌してくれます。 

 

梅干しは見ているだけでも唾液が出てくるように酸っぱい食べ物には唾液を多く出す作用があります。 

 

1日1回は食事に取り入れるようにしたいですね。 

 

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後の食べカスは水を飲んで洗い流す

食べ物を食べ、せっかく唾液が分泌されているのに、すぐに歯磨きをしては唾液を洗い流してしまうことになるので非常にもったいないです。 

 

食後はすぐに歯磨きをするのではなく、水を口に含み、口の中をゆすぐようにして最終的には飲み込みます。 

 

ガラガラ、ゴックンというのはさすがにできないと思いますが、口を閉じ軽く水を回すようにすれば周りの人にも気づかれにくいし、唾液を体内に戻すことが出来ます。 

 

それでもさすがに気持ち悪いという人は歯磨きをしても良いですが、食後は最低でも30分は断ってから歯磨きをするようにしましょう。 

 

そうすることで細菌の発生を抑えることが出来ます。 

 

「しゃべる」ことは唾液の分泌を促す 

食べて唾液を出すことを記述してきましたが、しゃべることも唾液を出す上で非常に重要です。 

 

舌を動かすことによって唾液がされますので、大きな声でよくしゃべる方は口臭が少ない傾向にあります。 

 

逆にあまりしゃべらない、しゃべっても舌をあまり動かさないようなボソボソとしたしゃべり方の人は口臭がきつくなる傾向にあります。 

 

会議などで黙った状態からしゃべりだす第1声も口臭がきつくなるので、なるべく長時間黙ったままにならず、あいづちでも何でもよいので舌を動かすようにしましょう。 

 

しゃべる事同様に歌を歌うことも有効です。 

 

睡眠時は細菌が一番増える!歯磨きは寝る前と起床後すぐの1日2回 

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歯磨きは細菌を落とすもの

寝ている時間は口や舌がほとんど動かないので唾液の分泌が少なくなります。

 

唾液が少ない=細菌が繁殖するので寝ている時というのは一番細菌が繁殖する時でもあります。 

 

寝る前に歯磨きによって細菌を落とし、起床してすぐに歯磨きをし、繁殖している細菌を落とします。 

 

起床後すぐに水を飲んだり、物を食べたりすると細菌が体内に入りこむため、口臭の原因にもなりますし、内臓系の疾患にもなる可能性があります。 

 

歯磨き粉は界面活性材フリーのものを使う 

 

朝起きてすぐに歯磨きをする必要がありますが、一般の市販品の歯磨き粉で磨くとミントの香りが口の中に残ったりして、気持ち悪くて歯磨き後に朝食をとる気になれません。 

 

また、一般市販品の歯磨き粉は発泡成分として界面活性剤が入っており、界面活性剤は体にはよくないため、体内に入らないようにしたいです。 

 

上記より歯磨き粉は香り成分の少ないもの、界面活性剤フリーのものを選びましょう。 

 

代表的なものとしては下記のようなものがあります。 

 

デンタルリンスは匂いを被せているだけ?悪臭を根本的に断つならProFresh! 

市販品のデンタルリンスとは 

 

薬局などで手に入るデンタルリンスは香りの強いものが多いです。 

 

口臭よりも強い香りを上から被せることで、一時的に口臭を分からなくするようになっています。 

 

根本的に口臭を軽減するものではないので、1~2時間程度で効果はなくなってしまいます。 

 

イメージとしては体臭のきつい人が香水でごまかしているような感じです。 

 

根本的に臭いを消すならProFresh 

 

根本的に口臭を軽減するならProFreshがおススメです。 

 

ProFreshは口臭治療の第1人者といわれるアメリカのDr.jonL.Richer(リクター博士)が開発し、販売しているオーラルケア用品です。 

 

日本ではALPHANET という会社が販売しています。 

 

ProFreshとは 

Profrehの成分 

 

ProfreshはClO2(二酸化塩素)を含む溶液でできています。 

 

ClO2は水道水の浄化であったり、市販の小麦粉などにも利用されている物質です。 

 

塩素というと体に悪いようなイメージがありますが、塩素とは全く違った成分で二酸化塩素は国連の専門機関でも生体に無害な「安全レベル1」と認定されています。 

 

口臭が無くなる仕組み 

 

卵の腐ったような臭いの原因はH2S(硫化水素)、野菜の腐ったような臭いのCH3SH(メチルカプタン)、ゴミ臭の((CH3)2S)ジメチルサルファイドのVSC(揮発性硫黄化合物)が口臭原因になります。 

 

Profreshに含まれるClO2がこれらの成分と結合して無臭の物質へ変化し、更に細菌が苦手なO2(酸素)を口内に供給することが出来ます。 

 

臭いの原因を除去し、細菌の繁殖を抑える効果のあるProFreshはおススメです。

 

実際に楽天の口コミでも高い評価を得ています。


 

 

いかがだったでしょうか?口臭対策には生活習慣の改善が必要です。

 

良かったらみなさんもお試しください。